Amendment of the Spanish Stamp Duty exemption applicable to mortgage loan novations

La Ley 2/1994 reguladora de las subrogaciones y novaciones hipotecarias, que prevé la exención de la cuota gradual del AJD en las escrituras públicas de novación de préstamos hipotecarios siempre que se cumplan determinados requisitos (en adelante, la "Exención") ha sido modificada, con efectos a partir del 24 de noviembre de 2022, por el Real Decreto-ley 19/2022.

Limitación del ámbito subjetivo de la Exención

En virtud de la citada modificación, el ámbito subjetivo de la Exención, por un lado, se ha ampliado, ya que no se precisa que las entidades acreedoras que pueden beneficiarse de la misma tengan que ser entidades financieras crediticias (como se exigía anteriormente). Esta exigencia impedía, por ejemplo, la aplicación de la Exención cuando el acreedor era un fondo de deuda.

Sin embargo, de acuerdo con la nueva regulación, sólo tendrán la consideración de "prestamista cualificado" beneficiario de la Exención las personas físicas o jurídicas que, de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos en los que el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y:

• que estén garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (incluyendo trasteros, garajes y similares); o
• cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

En consecuencia, si bien el ámbito subjetivo de la Exención inicialmente se amplía (al no limitarse a entidades financieras crediticias y dar la entrada a cualquier persona física o jurídica acreedora, por ejemplo fondos de deuda), en la práctica, este ámbito subjetivo se restringe considerablemente ya que el acreedor beneficiario de la Exención debe dedicarse a la concesión de determinados préstamos hipotecarios (básicamente, destinados a la adquisición de inmuebles residenciales a personas físicas).

El ámbito subjetivo de la exención relativa a la subrogación del acreedor hipotecario también se ha visto alterado en términos semejantes.

Posible impacto en el ámbito objetivo de la Exención

Nuestra primera conclusión, conforme al sentido de la norma (sin perjuicio de su confusa redacción) y atendiendo a los motivos por los que la Exención fue creada, es que esta modificación supone que la Exención sólo será aplicable en caso de novaciones modificativas del plazo y/o del tipo de interés cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y el prestamista sea un profesional en el marco de la concesión de préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales; o para la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir cuando el prestatario, fiador o garante sea consumidor.

Sin embargo, otra posible interpretación de la modificación es que, dado que se trata de una exención subjetiva (i.e. la aplicación de la exención está condicionada al tipo de entidad que otorga el préstamo), la Exención resultaría de aplicación a todos y cada uno de los préstamos otorgados por dichos prestamistas cualificados, sin limitar objetivamente la Exención conforme al objeto y destinatario del préstamo en concreto.

Conclusión

En suma, si bien la modificación es susceptible de interpretación, lo que parece claro es que el ámbito subjetivo de la Exención se ha reducido de forma drástica, lo que supondrá un incremento del coste fiscal de muchas de las futuras novaciones modificativas de préstamos hipotecarios, el cual, si bien legalmente corresponde al acreedor en su condición de sujeto pasivo, será contractualmente asumido, en la mayoría de casos, por el prestatario siguiendo la práctica habitual del mercado, incrementándose así el coste final de la refinanciación y dificultando en muchos casos la misma.