Píldoras Concursales Febrero
Introducción
Este mes destacamos especialmente dos sentencias del Tribunal Supremo que aclaran dudas con respecto de dos situaciones que se dan en la práctica:
(i) el tratamiento del importe a recibir en una opción de venta firmada antes del concurso y ejecutada tras éste;
(ii) la calificación de un crédito subordinado garantizado con hipoteca.
En el primer caso el Supremo aclara que el importe a recibir en virtud del put es un crédito contra la masa, y en el segundo caso que el privilegio especial prevalece sobre cualquier otra calificación originaria (salvo en el caso de personas especialmente relacionadas). Ambos pronunciamientos presentan interesantes posibilidades en la práctica y despejan dudas doctrinales.
Tribunal Supremo
Opción de venta (put) firmado antes del concurso pero ejercitada tras éste: el crédito es contra la masa, pues la opción nace con la perfección del contrato y contiene obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tras la declaración de éste
Sentencia 245/2025 del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 14 de febrero de 2025. Ponente: D. Ignacio Sancho Gargallo.
El demandante celebró con la sociedad Jomaca 98, S.L. (posteriormente la Concursada) un contrato de compraventa de acciones de la sociedad Zinkia Entertainment, S.A. Meses después adquirió otro paquete de acciones de la misma sociedad en ejercicio de una opción de compra. En el contrato de compraventa, Jomaca otorgaba al demandante un derecho de venta ("put") sobre las acciones adquiridas por un plazo de 5 años. El plazo se extendió posteriormente.
Jomaca 98, S.L. fue declarada en concurso el 12 de diciembre de 2013. El demandante le requirió notalmente el cumplimiento del compromiso de recompra y solicitó que se clasificara como crédito contra la masa el precio (6.764.000€) a abonar por la concursada ex artículo 61.2 LC. El juzgado de lo mercantil desestimó la demanda al entender que la obligación de recompra no nació hasta que no se efectuó el requerimiento. Según esto, al declararse el concurso, el crédito clasificarse como contingente y, tras el requerimiento, como concursal con el rango correspondiente. La Audiencia Provincial confirmó esta tesis. Sin embargo el Tribunal Supremo estima íntegramente el recurso de casación.
Razona la sentencia del TS que cuando se declara el concurso de la vendedora, que había asumido la obligación de recompra, todavía no se había cumplido el término en que le podía ser exigible la opción de venta por el comprador. El que en el momento de la declaración de concurso no fuera exigible la obligación de recompra por parte de la concursada, no significa que esa obligación fuera posterior al concurso. La obligación había nacido con el contrato originario, aunque su exigibilidad dependiera de un término y de la voluntad del comprador de hacer valer su opción de venta. Se trata, pues, de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento. Existe una reciprocidad entre el pago del precio convenido y la transmisión de las acciones, independientemente de que la exigibilidad de la obligación estuviera supeditada al ejercicio de la opción dentro del término convenido.
El TS aclara que, en este caso, la solución difiere de la alcanzada en la sentencia 611/2015, de 19 de marzo, porque en ese otro caso se habían adquirido de la concursada una serie de productos financieros, en que las variadas formas jurídicas articulaban la forma en que el inversor podía recuperar la inversión, de tal forma que, a los efectos del art. 61 LC, lo que primaba era el crédito unilateral del inversionista a recuperar su inversión.
El crédito subordinado por sanciones garantizado con hipoteca mobiliaria es privilegiado especial: la cualidad de privilegio especial solapa cualquier otra clasificación que pudiera corresponderle al crédito por su naturaleza u origen, salvo en el caso del acreedor especialmente relacionado
Sentencia 193/2025 del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 7 de febrero de 2025. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo.
El supuesto parte de una demanda de incidente concursal en el marco del concurso de la sociedad Asfin Cantabria, S.L. en la que la Delegación de Economía y Hacienda de Cantabria solicitaba que su crédito fuera reconocido como crédito con privilegio especial por estar garantizado con una hipoteca mobiliaria anterior a la declaración del concurso. El crédito provenía de una sanción interpuesta por la CNMC, que se había fraccionado y aplazado previo otorgamiento de la hipoteca.
En primera instancia se concluye que el crédito debe clasificarse conforme a su naturaleza sancionadora y, por tanto, como subordinado, y la Audiencia Provincial de Cantabria desestima el recurso de apelación.
Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación y el recurso de apelación, revocando la sentencia del juzgado y estimando la demanda de impugnación de la lista de acreedores de la Delegación.
La sentencia declara que el crédito de la Delegación debe ser clasificado como crédito con privilegio especial al estar garantizado con una hipoteca mobiliaria. La sentencia interpreta de forma sistemática las reglas de clasificación de créditos y sostiene que la cualidad de privilegio especial solapa cualquier otra clasificación que pudiera corresponderle al crédito por su naturaleza u origen, salvo en el caso del acreedor especialmente relacionado con el deudor. La sentencia descarta que el art. 92.4º LC (actual art. 281.1.4º TRLC), al no hacer la salvedad de los créditos con garantía real que sí hace el art. 92.3º LC (actual art. 281.1.3º TRLC), implique una distinción de trato para los créditos por sanciones, y considera que la salvedad del art. 92.3º LC es aclaratoria de algo que está implícito en la relación de los privilegios especiales con el resto de las reglas de clasificación de créditos. La sentencia aplica esta doctrina tanto a los casos en que la garantía se hubiera constituido con el nacimiento del crédito como a los casos en que se hubiera constituido con posterioridad, para garantizar el aplazamiento de pago.
Audiencias Provinciales
La Audiencia Provincial de Islas Baleares reconoce la legitimación activa de una sociedad concursada para reclamar una cantidad por la venta de una parcela después de declararse extinguida judicialmente la sociedad. La sociedad extinguida estaba representada en virtud de un poder otorgado por sus socios.
Sentencia 615/2024 de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 5ª, de 14 de noviembre de 2024. Ponente: Mateo Lorenzo Ramón Homar.
Pueblo 21 de San Roque Club, S.L. había sido objeto de un concurso exprés sin nombramiento de administrador concursal y con extinción de la personalidad jurídica y cierre de la hoja registral. El auto reconocía que la sociedad tenía un inmueble hipotecado y que era posible que hubiera sobrante, pero entendía que la apertura del concurso podía ser perjudicial para los acreedores. Al día siguiente, el administrador único de la sociedad, cesado formalmente por el auto de concurso, suscribe un contrato de compraventa del inmueble que se inscribe sin problemas en el Registro de la Propiedad.
En el procedimiento al que se refiere la sentencia, la vendedora solicita la devolución de un importe del precio del contrato de compraventa que el comprador retuvo como garantía de presentación de un aval por parte de la concursada y que después usó para terminar las obras de urbanización del bien.
La compradora alega falta de legitimación activa. En primera instancia no se aprecia falta de legitimación y se acogen las pretensiones de fondo de la demanda. La sentencia de segunda instancia confirmó la estimación de la demanda, pero revocó la legitimación activa de Tabana Inversiones y Servicios, S.L., que era la socia mayoritaria de la vendedora y que pretendía ser acreedora junto con ella.
La Audiencia Provincial de Islas Baleares se remite a la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2017 que admite que las sociedades extinguidas judicialmente ostentan legitimación pasiva con argumentos que considera que son aplicables a la legitimación activa. Ello, aunque el poder para actuar en juicio se haya otorgado por los dos socios de Pueblo 21 de San Roque Club, S.L. La audiencia no encuentra otras alternativas al otorgamiento de un poder por los socios porque, de lo contrario, se estaría privando a la sociedad de toda acción derivada del contrato y, por tanto, de su derecho de tutela judicial efectiva. Menciona también que el propio auto de concurso autorizaba a la entidad concursada a ejercitar acciones y considera que esa autorización hace que deba admitirse el poder a estos solos efectos.
No obstante, estima parcialmente el motivo al apreciar la falta de legitimación activa de Tabana Inversiones y Servicios, S.L. Descarta que ambas puedan resultar acreedoras simultáneamente y sostiene que el auto de declaración del concurso no autorizo su actuación como liquidadora y que no se ha acreditado la existencia de un título por el que se subrogue en la posición contractual de la concursada. Por tanto, no resulta acreedora de la prestación y la cantidad que se determine deberá destinarse al pago del pasivo concursal, si lo hubiera, y no a los socios.
Fianza solidaria de una operación de crédito que no se sabe si queda incluida en el pacto novatorio de una posterior hipoteca de máximo
Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1ª, de 7 de noviembre de 2024. Ponente: José Carlos Núñez López.
Los fiadores de una póliza de crédito concedida a la concursada, Motosa, S.L., impugnan la lista de acreedores. Consideran que dejaron de ser fiadores solidarios pues el crédito derivado de la póliza afianzada quedó subsumido en una posterior hipoteca de máximo, en virtud del pacto novatorio de ésta.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo no rechaza que esto pueda ser así, pero los demandantes no prueban que el crédito en cuestión se encuentre incluido en los novados por la hipoteca de máximo. Ésta solo implica la apertura de un crédito en cuenta corriente y, si no se identifican las deudas garantizadas, no puede asumirse que la de los fiadores esté incluida en ella. Para poder dar valor al pacto novatorio, la póliza de crédito afianzada debería haberse mencionado expresamente. No estamos ante una hipoteca flotante del art. 153 bis LH. No habiéndose identificado, la sentencia rechaza el argumento y confirma que los fiadores son responsables.
La comunicación de negociaciones no paraliza un declarativo cuyo objeto es determinar la existencia y cuantía de una deuda pero la homologación del plan afecta a la ejecución de esa deuda. Art 671 TRLC y ARTS. 5 y 7 de la Ley 3/204 de lucha contra la morosidad
Sentencia 1418/2024 de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 6 de noviembre de 2024. Ponente: Luís Shaw Morcillo.
Se reclama el pago de una deuda más sus intereses legales (que la demandante considera han de ser los previstos en la Ley de lucha contra la Morosidad). Se dicta sentencia favorable en rebeldía de la demandada. Ésta, Coprinsa Gestión y Desarrollo, S.L., entiende que ha de desestimarse el recurso pues se ha procedido a la homologación de un plan de reestructuración, en virtud del cual la hoy acreedora resultaría afectada por una quita del principal del 28'96% así como la totalidad de los intereses y costas devengados.
La Audiencia Provincial considera que son aplicables los intereses de la Ley de Morosidad, y calcula la deuda conforme a estos. Afirma que la comunicación de negociaciones con los acreedores no supone la paralización de los procesos declarativos (aun cuando pueda afectar a las ejecuciones) y que la consiguiente aprobación del plan de reestructuración tampoco supone la existencia de una carencia sobrevenida del proceso cuando precisamente este tiene como objeto determinar la existencia y cuantía de una deuda. Eso sí, calculada la cuantía y determinada la existencia, la deuda queda sometida al plan. Por lo que efectivamente sufre la quita acordada y la eliminación de los intereses. Recuerda, sin embargo, que las medidas contenidas por el plan pueden quedar sin efecto en caso de incumplimiento sí así lo prevé el propio plan y, en todo caso, si el incumplimiento es causa de la insolvencia del deudor. Si esto sucediera y el plan quedara sin efecto la deuda es la determinada en el proceso declarativo completa.
Se concede la indemnización por resolución anticipada pactada en el contrato al arrendador financiero, pero se modera su importe
Sentencia 695/2024 de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de 4 de noviembre de 2024. Ponente: Alba María Pérez-Bustos Manzaneque.
La concursada, Contecnika 1974, S.L. suscribió quince contratos de arrendamiento financiero de vehículos con Arval Service Lease, S.A. entre 2021 y 2023.
La concursada y su administrador concursal solicitan al juez la resolución de los contratos, por considerarlos gravosos para el concurso, moderando la indemnización por resolución. La arrendadora se allanó a la resolución, pero reclamó toda la indemnización prevista en el contrato (50% de las cuotas que quedaban pendientes de devengar, kilometraje y eventuales daños que hubieran sufrido los vehículos).
En instancia solo se reconoce la indemnización por kilometraje.
La Audiencia Provincial de Valladolid estima el recurso de apelación de la arrendadora y la indemnización prevista en el contrato. Considera que se da la circunstancia pactada en el contrato y que existe un daño indemnizable. No se respetó el preaviso y la concursada firmo el contrato, temerariamente, en un momento financieramente delicado. Con todo, se aplica la facultad de moderación del art. 165 TRLC. Se considera proporcionado conceder una cantidad equivalente al 20% de las rentas mensuales. La moderación se deriva de encontrarse la arrendataria en una situación concursal.
Si se pretende el reconocimiento judicial de la resolución extrajudicial anterior al concurso, debe comunicarse el crédito derivado de la resolución
Sentencia 1378/2024 de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 30 de octubre de 2024. Ponente: Luis Shaw Morcillo.
Una sociedad solicita la resolución de un contrato de compraventa celebrado con la concursada, por incumplimiento de ésta. Se rechaza por ser el incumplimiento anterior a la declaración de concurso.
Como es sabido, el art. 160 TRLC solo permite la resolución por incumplimiento anterior a la declaración de concurso en contratos de tracto sucesivo. Ante eso, la demandante alega que el contrato ya se resolvió extrajudicialmente antes de la declaración de concurso y pretende su reconocimiento judicial.
La Audiencia Provincial de Málaga desestima el recurso. En la demanda nada se dice del reconocimiento de una resolución extrajudicial anterior, que sería perfectamente válida, pero entonces el demandante debería haber comunicado su crédito por la resolución.
Se anulan los pagos hechos por la concursada a la TGSS sin autorización de la administración concursal. Es irrelevante que se refieran a deudas anteriores al concurso
Sentencia 680/2024 de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de 28 de octubre de 2024. Ponente: Alba María Pérez-Bustos.
La administración concursal de Ibergass Technologies, S.L.U. presentó demanda incidental de anulación frente a dos pagos que realizó la concursada en favor de la TGSS sin su preceptiva autorización. La concursada se allanó, pero la TGSS alegó que los pagos eran actos de administración ordinaria propios de la actividad del deudor y que no fueron realizado en fraude o perjuicio a la masa.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. La Audiencia Provincial de Valladolid desestima íntegramente el recurso de apelación. Afirma que resulta indiferente que los pagos se refieran a deudas previas a la declaración de concurso. Asimismo, añade que la TGSS no puede alegar la aplicación del artículo 111.2 TRLC porque no lo hizo en instancia, pero que, en todo caso, los pagos no eran imprescindibles, pues la concursada podía haber continuado con su actividad sin realizarlos.
Juzgados de lo Mercantil
Se rechaza levantar la medida cautelar de no disposición de inmuebles impuesta por la AEAT, a pesar de que esto frustre el convenio
Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 13 de Madrid de 29 de noviembre de 2024, Proc. 401/2024. Ponente: Bárbara María Córdoba Ardao.
En el contexto de la propuesta de un convenio de asunción, la concursada solicita el alzamiento de la medida cautelar, ordenada por la AEAT, consistente en una prohibición de disponer de los inmuebles. Alega que la deuda de la AEAT ya está garantizada con hipoteca y que el alzamiento de la medida cautelar es necesaria para la viabilidad del convenio.
Los hechos del caso son complejos. Estamos en el concurso de una sociedad, Gestión Alcalá de Arrendamientos, S.A., controlada por una persona física, (Jorge). Jorge también controlaba la sociedad Coveliño, S.L. Esta sociedad tenía una deuda con la AEAT de aproximadamente 1,5 millones. Para evitar su pago, la sociedad transmitió todos los inmuebles a Jorge y éste a Revalorizando Ideas, S.L, y ésta a la concursada Gestión Alcalá de Arrendamientos, S.A. (todas las sociedades controladas por Jorge). La medida cautelar de la AEAT se encuadra en el procedimiento de derivación de responsabilidad contra todas ellas por ese intento de ocultación de bienes.
En ese contexto, la juzgadora reconoce que el art. 54.2 TRLC permite al juez del concurso levantar medidas cautelares impuestas por autoridades administrativas, con el fin de no dificultar la buena marcha del concurso. Sin embargo, en el caso, la juzgadora sospecha de que el verdadero motivo que esconde la petición no es tanto favorecer la correcta marcha del concurso y, en especial, del convenio, sino transmitir nuevamente esos activos a un tercero libres de cargas y a buen resguardo de la actividad recaudatoria de la AEAT.
Rechaza el argumento de la administración concursal de que la deuda de la AEAT está suficientemente garantizada con la hipoteca que grava una de las fincas de la concursada y que el resto pueden transmitirse libres de cargas. Argumenta que el crédito de la AEAT no es solo el reconocido en este concurso, sino, también, otras deudas procedentes de expedientes de derivación de responsabilidad de terceros. De ese modo, si se ejecutaran la hipoteca y el importe de lo obtenido no fuera suficiente, el resto de los inmuebles estarían ya fuera del activo de la concursada, libres de cargas.
Homologación de plan de reestructuración con deuda garantizada con hipotecas y pólizas de descuento
Sentencia 681/2024 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Salamanca de 20 de noviembre de 2024. Ponente: María Jesús Martín García.
Un plan de restructuración resulta aprobado con el voto a favor de dos clases de créditos ("Sociedad Vinculada" y "Sociedades de Grupo") (art. 639.2 TRLC). El informe de valoración entendía que una de esas clases estaba "in the money". El plan sólo contenía esperas para los créditos afectados (hasta el año 2032). La sociedad solicitó la homologación judicial con contradicción previa ex art. 662 TRLC. Varias entidades financieras acreedoras (Unicaja, Caixabank, BBVA y Banco Sabadell) interpusieron demandas incidentales de oposición por incurrir el plan en defectos insubsanables.
De entre los motivos alegados destacamos los siguientes:
(a) La falta de prueba del interés superior de los acreedores, al considerar que los acreedores hipotecarios de cuarto rango cobrarían más en un escenario de liquidación concursal que con el plan, que les impone una ampliación del plazo de dos años. La sentencia rechaza este argumento, al partir de un valor de liquidación de los bienes hipotecados inferior al valor de mercado, y al tener en cuenta que el crédito del Banco Santander garantizado por una hipoteca de máximo de tercer rango tiene preferencia sobre los de cuarto rango.
(b) La incorrecta formación de las clases de acreedores, al incluir parcialmente los créditos hipotecarios de cuarto rango en la clase de ordinarios financieros, al separar los créditos de pólizas de descuento o anticipo de los ordinarios financieros y al diferenciar la clase de sociedad vinculada de la de sociedades del grupo. La sentencia desestima estas alegaciones al considerar que la inclusión parcial de los créditos hipotecarios de cuarto rango en la clase de ordinarios financieros se ajusta a la ley, al no quedar cubiertos por el valor de la garantía efectiva del inmueble, y que la separación de las otras clases se justifica por la distinta naturaleza, riesgo y condiciones de los créditos que las integran, sin que ello afecte al resultado de la votación, que fue negativo en todas ellas.
(c) La falta de aprobación del plan por todas las clases de acreedores del art. 639.2 TRLC, al entender que una de las sociedades acreedoras debería ser considerada como persona especialmente relacionada con la deudora y, por tanto, como acreedora subordinada, que no recibiría ningún pago en caso de liquidación concursal. La sentencia desestima este motivo, al considerar que esa sociedad acreedora no era empresa del grupo ni persona especialmente relacionada con la deudora cuando nació su crédito, que por tanto es ordinario y no subordinado, y que, por tanto, cumple el requisito del art. 639.2 TRLC.
(d) La vulneración de la regla de prioridad absoluta, al mantener los socios íntegramente sus posiciones. La sentencia rechaza este motivo, al considerar que el plan no genera una ganancia o mayor valor para el accionista, al no contemplar una quita en el importe de la deuda afectada, y que el socio principal realiza un sacrificio superior al resto de los acreedores afectados por el plan, al subordinar su crédito al pago de los demás.
(e) La falta de perspectiva razonable de evitar el concurso y asegurar la viabilidad de la empresa en el corto y medio plazo. La sentencia desestima este motivo, al considerar que el plan se basa en un plan de viabilidad sólido y razonable, emitido por una sociedad de auditoría, que demuestra que con las medidas adoptadas en el plan la sociedad tiene viabilidad hasta el completo pago de las deudas de los bancos en 2032.
La sentencia concluye homologando judicialmente el plan de reestructuración en todos sus extremos, y condenando a las entidades financieras demandantes al pago de las costas procesales.
Se estima la acción pauliana frente a una donación realizada cuando la sociedad comenzaba a tener problemas de solvencia
Sentencia 528/2024 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Guadalajara de 11 de noviembre de 2024. Ponente: Ángela Sáez Rubio.
Los dos demandados y un tercero constituyeron la sociedad Mecanizados P&G Diseños Mecánicos, S.L. en noviembre de 2004. Los tres socios figuraban como fiadores solidarios de la sociedad. Durante su periodo de actividad, la sociedad suscribió numerosos contratos de arrendamiento financiero. A partir de abril de 2019 comenzaron los impagos de dichos arrendamientos. El 18 de julio de 2019, los demandados donaron la nuda propiedad de una vivienda a sus hijos. La sociedad fue declarada en concurso con insuficiencia de masa en mayo de 2022. La administración concursal ejercita la acción pauliana alegando que donación se realizó para evitar que los acreedores pudieran ir contra la vivienda para cobrar sus créditos y habiendo transcurrido el plazo de dos años para la acción rescisoria concursal.
El juzgado estima íntegramente la demanda. Subraya que la administración concursal está legitimada para ejercitar cualquier acción rescisoria en el marco del concurso (arts. 231 y 238 TRLC). Además, recuerda que la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 328/2014) ha establecido que basta con que el deudor conozca o debiera conocer que su acción puede perjudicar al crédito del acreedor y que la presunción de fraude en los negocios jurídicos gratuitos (art. 1297 CCiv) es iuris et de iure. Añade que se ha cumplido el requisito de la subsidiariedad, pues los demandados no han acreditado la existencia de otra forma de pago de los créditos afectados (la sociedad no tenía ningún activo).
Se deniega la solicitud de homologación judicial del plan de reestructuración de Wenance Lending España, S.A.
Auto 363/2024 del Juzgado de lo Mercantil nº 17 de Madrid de 24 de octubre de 2024. Ponente: Sofía Gil García.
Se deniega la solicitud de homologación del plan de reestructuración no consensual presentado por Wenance Lending de España, S.A. El plan preveía la formación de cuatro clases, una de ellas, la privilegiada, arrastraba el resto.
El juez considera que el plan carece de todo rigor, formalidad y validez y se limita a poner de manifiesto los defectos más graves del plan:
(a) Falta de legitimación activa (art. 643 TRLC): El plan se presenta por una apoderada del administrador de la sociedad. El juez sostiene que la normativa concursal solo habilita al órgano de administración para presentar el plan, no cabe delegar esta facultad en un apoderado.
(b) Falta de comunicación individualizada a los acreedores afectados por el plan (art. 627 TRLC): La concursada aporta a efectos probatorios una comunicación de una persona física definida como "manager de infraestructuras" a la vez que "auditor externo" que certifica haber comunicado el plan a los acreedores afectados. El juez considera que no se ha identificado suficientemente a la persona que suscribe la certificación que, además, está vacía del contenido puesto que no se acompaña ningún soporte. El art. 627 TRLC exige comunicación postal o electrónica y la práctica habitual es unir las comunicaciones remitidas a los acreedores para comprobar, no solo la comunicación, sino también el tiempo y forma de esta. El cumplimiento de todos los presupuestos de la comunicación debe ser muy riguroso, especialmente en el caso de planes no consensuales. Además, en el caso la sociedad estaba dedicada a la concesión de préstamos a pequeños inversores por lo que era previsible que en el pasivo hubiese numerosos pequeños inversores lo que exige cautelas adicionales.
(c) Incorrecta formación de clases (art. 639.1 TRLC): El juez acoge la alegación de que la clase privilegiada no estaba integrada por un crédito con garantía real, sino personal. Por tanto, en su caso, debería haberse solicitado la homologación al amparo del art. 639.2 TRLC, lo que hubiera requerido, entre otras cosas, el nombramiento del experto.
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Compraventa de inmueble habiéndose firmado previamente un contrato de arras. Si después de la firma del contrato de arras, uno de los vendedores es declarado en concurso voluntario, será necesaria la intervención del administrador concursal y la autorización judicial
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
Tras firmar un contrato de arras sobre una finca, uno de los vendedores es declarado en concurso voluntario en régimen de intervención. Posteriormente, se firma la escritura de compraventa y la registradora la califica como defectuosa por no constar la comparecencia del administrador concursal, por faltar la autorización del juez del concurso y por no haberse cancelado las cargas de acuerdo con el art. 225 TRLC (la finca estaba gravada con una hipoteca y un embargo).
La Dirección General rechaza el recurso y confirma la calificación registral dando varios argumentos interesantes:
(a) La promesa de venta con pacto de arras fue suscrita con posterioridad a la solicitud de concurso voluntario que presentó el propio vendedor recurrente que, por tanto, ya tenía conocimiento de su situación.
(b) El auto de declaración de concurso produce sus efectos de manera inmediata y, desde ese mismo momento, todos los actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto (arts. 30, 111 y 112 TRLC).
(c) No hay un único contrato sino dos: el contrato de arras (promesa de venta) y la compraventa. La fecha en que se perfecciona la venta es esencial y es cuando deben cumplirse todos los requisitos, incluida la comparecencia del administrador concursal, la autorización judicial y la cancelación de las cargas.
(d) El contrato de arras se consignó en documento privado sin fecha fehaciente, por lo que hay que estar a lo dispuesto en el art. 1227 CCiv y entender que no surte efectos respecto a terceros.
No procede inscribir la venta de la mitad indivisa que transmitía el cónyuge que no había sido declarado en concurso porque no figura expresamente la voluntad de la compradora al respecto.
