Importante reforma de las subastas judiciales de bienes inmuebles
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha introducido importantes reformas en la regulación de las subastas judiciales de bienes inmuebles en sede de ejecución.
Estas reformas se aplicarán a los procedimientos incoados a partir del día 3 de abril de 2025 y están orientadas a agilizar las subastas electrónicas.
Las modificaciones más significativas introducidas por la ley son las siguientes:
(a) Para los ejecutantes:
(i) Ya no pueden esperar al final de la subasta para presentar su postura.
Los ejecutantes pierden el derecho a mejorar el precio tras el cierre de la subasta a la que hayan concurrido postores, así como el derecho a solicitar la adjudicación del bien en supuestos de subasta desierta. Por tanto, si tienen interés en adquirir el inmueble deben incorporarse a la subasta como un licitador más y sometido a las mismas reglas (aunque, obviamente, sin necesidad de presentar depósito). A estos efectos, se les reconoce el derecho a pujar, aunque no existan otros licitadores.
(ii) Si la subasta queda desierta, el ejecutado pasa a estar en control de la situación.
Si el ejecutante no puja y la subasta queda desierta, el ejecutado puede directamente pedir el levantamiento del embargo. La única alternativa es que el propio ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, designe a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por el 50% del valor de subasta o por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante sin que pueda ser inferior al 40% del valor de subasta. Pero, en cualquier caso, aunque pueda el ejecutante proponer este adjudicatario, parece que queda a discreción del ejecutado la alternativa de su designación o la solicitud del alzamiento del embargo.
(iii) En las ejecuciones de la vivienda habitual del deudor, puede aprobarse en su favor el remate por una cantidad superior a la que realmente hayan ofrecido.
Como veremos en el siguiente apartado (b)(iii), con la reforma se exige que las adjudicaciones de vivienda habitual sean, en todo caso, por el 70% del valor de subasta o más. Se admiten adjudicaciones inferiores, con el tope del 60% del valor de subasta, pero solo si se hacen por la cantidad que se deba al ejecutante por todos los conceptos. Si es el ejecutante el que hace la mejor puja, pero no cumple esas condiciones, el Letrado de la Administración de Justicia aprobará el remate por la cantidad que corresponda para que se cumplan esos requisitos. Estos porcentajes se corresponden con aquellos por los que el ejecutante, antes de la reforma, podía solicitar en su favor la adjudicación de la vivienda habitual en caso de que la subasta quedase desierta.
(iv) Tienen un plazo para ingresar la diferencia entre su puja y la deuda y se establecen gravosas consecuencias si lo incumplen.
Cuando el ejecutante resulta adjudicatario en virtud de una puja superior al principal reclamado (aquí la reforma se refiere al principal reclamado, no a toda la deuda), debe ingresar la diferencia en 10 días desde que el Letrado de la Administración de Justicia le notifique la liquidación. Si no hace este ingreso en plazo, se declarará la quiebra de la subasta, se descontará de su crédito el importe del depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta y correrán a su cargo los gastos de celebración de una nueva subasta.
(v) Pueden ceder el remate (sin necesidad de reserva expresa).
Se reconoce el derecho del ejecutante y los acreedores posteriores que participen en la subasta a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa. Antes de la reforma, debía manifestarse la reserva de la facultad de ceder el remate al realizar su postura.
La cesión, si no se hubiera realizado antes, se verificará en el plazo de cinco días que confiera el Letrado de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio del remate. Además, deja de ser necesaria la comparecencia de cedente y cesionario, bastando presentar escrito firmado por ambos adjuntando los documentos que permitan acreditar su identificación, facultades, representación y, si la cesión es mediante precio, su pago. Esta modificación es muy relevante en el contexto de las compras de carteras de créditos impagados garantizados con hipotecas inmobiliarias, en la medida en esos procedimientos puedan estar ya en ejecución.
También se aclara que el precio de la cesión del remate puede ser inferior o superior al del remate o adjudicación. Si es inferior, la minoración de la deuda para el ejecutado será, lógicamente, por el importe total del remate o adjudicación. Si es superior, y existiese sobrante respecto del crédito reclamado, el ejecutante deberá ingresar el sobreprecio en la cuenta del juzgado en el plazo de 10 días. En caso contrario, se declarará la quiebra de la subasta, se descontará del crédito del ejecutante un importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta y se le cargarán los gastos de celebración de una nueva subasta.
(b) Por lo que respecta a los valores mínimos para la adjudicación:
(i) Cuando la mejor postura sea inferior al 70%, el ejecutado puede presentar a un tercero que ofrezca una cantidad igual o superior 60% del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Antes de la reforma, esa presentación de tercero solo se admitía si ofrecía más del 70% del valor de subasta (o saldaba por completo la deuda). Además, se establecen por primera vez los requisitos para tramitar la mejora.
(ii) Si no se hace uso de la facultad de mejora, se aprobará el remate si la cantidad ofrecida es del 50% del valor de subasta o más (antes, necesariamente tenía que ser superior). Además, también podrá aprobarse el remate por la cantidad adeudada por todos los conceptos, siempre que cubra el 40% del valor de subasta. En este segundo caso, se terminará la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados, en su caso, el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. Como antes de la reforma, si la cantidad ofrecida no cumpliera estos requisitos, será decisión del Letrado de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes, aprobar o no el remate.
(iii) Como excepción, en el caso de ejecución de la vivienda habitual del deudor, no se producirán adjudicaciones por debajo del 70% del valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60% de ese valor. Estos importes mínimos son de aplicación a cualquier adjudicatario. Además, si el que hace la mejor puja es el ejecutante y no cumple estas condiciones, el Letrado de la Administración de Justicia, si el ejecutado no hace uso de la facultad de mejora, aprobará el remate por el 70% del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60% del valor de subasta.
(c) En relación con la dinámica general de la subasta:
(i) Se eleva el depósito que ha de constituirse para participar en la subasta hasta un 20% del valor de subasta (frente al anterior 5%), con un mínimo de 1.000 euros. No obstante, se permite al Letrado de la Administración de Justicia elevar o reducir el porcentaje de depósito en atención a las circunstancias de la subasta. El ejecutante sigue exento de constituir el depósito.
(ii) Los licitadores deben indicar, desde el primer momento de su identificación, si actúan en nombre propio o de terceros. Si actúan en representación de varios, informarán del porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno. Además, si un licitador que actúa representando a un tercero resulta ser el mejor postor, debe acreditar su representación en tres días con ratificación del representado. En caso contrario, perderá el depósito efectuado y se pasará al siguiente postor con reserva de postura.
(iii) Las pujas tendrán carácter secreto. Durante el período de celebración de la subasta, el Portal de Subastas no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía. Y, al finalizar la subasta, el Portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido o informará de que la subasta ha resultado desierta.
(iv) Se aclara que un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado, en cuyo caso sólo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta.
(v) Se suprime la posibilidad de realizar propuestas de pago aplazado.
(vi) Se aclara que la suspensión de la subasta por más de 15 días naturales conlleva su cancelación con devolución de los depósitos. Si la suspensión no supera los 15 días naturales, la subasta se paralizará y volverá a reanudarse por el tiempo que reste hasta su conclusión.
(vii) El plazo de duración de la subasta (20 días naturales) será improrrogable (sin perjuicio de las causas de suspensión previstas) y no podrá finalizar en sábados, domingos, días de fiesta nacional, ni en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos incluidos, ni en el mes de agosto. Desaparece la prórroga de 24 horas que existía hasta ahora.
(viii) Se acorta al plazo que tienen los mejores postores para pagar la diferencia entre el importe depositado y el precio total del remate: Este plazo será de 20 días (frente al anterior plazo de 40 días) y comenzará a correr automáticamente desde el cierre de la subasta, sin necesidad de notificación.
(ix) Ya no se tiene en cuenta más que una reserva de postura. Si el mejor postor no hace su ingreso en el plazo señalado en el párrafo anterior, se podrá aprobar nuevo remate en favor del postor que le haya seguido en orden de postura si ha hecho reserva (ha dejado consignado su depósito) y, además, su puja, sumada al depósito del primer postor, alcanza el importe del remate fallido. Si tampoco ese segundo postor paga en plazo, pierde su depósito y se procede a nueva subasta.
En ningún caso se aprobará el remate en favor del segundo postor cuando, con el depósito constituido por el primer rematante, se puedan satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas. Tampoco se convocará nueva subasta en caso de impago por el segundo postor, si con los depósitos constituidos por el primer y segundo postor fallidos se puede satisfacer ese mismo importe.
(x) Se aclara que el ejecutado puede liberar el inmueble pagando principal, intereses y costas, incluso después de la conclusión de la subasta, si aún no se ha aprobado el remate o producido la adjudicación.
(xi) Finalmente, se regula la devolución de los depósitos con vistas a que se produzcan de una manera más rápida que hasta ahora.
