Entra en vigor la nueva Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid
El 4 de julio de 2024 entrará finalmente en vigor la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de la vivienda protegida (la Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid). Para más información sobre la tramitación anterior de esta iniciativa nos remitimos a Se somete a información pública el Anteproyecto de Ley de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid.
El texto definitivo se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 3 de julio de 2024 y está disponible en este enlace.
La Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid incluye, como medida más importante, un nuevo régimen temporal de cambio de uso en los suelos calificados con uso terciario oficinas para la implantación de viviendas protegidas en arrendamiento (artículo segundo). También modifica algunos apartados puntuales de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo, de la Comunidad de Madrid (artículo primero).
1. Régimen especial de cambio de uso en los suelos calificados con uso terciario oficinas para la implantación de viviendas protegidas en arrendamiento
La Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid incluye un nuevo régimen especial de cambio de uso en los suelos e incluso parcelas ya edificadas calificadas con un uso terciario oficinas que permite implantar como uso alternativo el uso residencial. Se entiende como uso alternativo a estos efectos aquel que puede sustituir al uso principal de una parcela y desarrollar la edificabilidad específica regulada, en su caso, para su implantación.
Las limitaciones a la implantación del uso residencial en el texto finalmente aprobado son muy parecidas a las del anteproyecto inicialmente propuesto. Como principal novedad se incluye un porcentaje máximo de edificabilidad del 30% respecto a la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector.
Más en concreto, el régimen de condiciones para la implantación quedaría de la siguiente forma:
(a) Destino como viviendas protegidas en arrendamiento: La implantación del nuevo uso debe destinarse a alguna de las modalidades de vivienda protegida en arrendamiento existentes en la Comunidad de Madrid.
(b) Régimen de usos asociados y complementarios: Cuando se implante el uso alternativo, el régimen de usos asociados y complementarios será el admitido en la ordenanza particular de aplicación para el uso principal, sin que pueda exceder del 20% de la edificabilidad que se materialice.
(c) Exigencia de urbanización o al menos simultaneidad: Los suelos no edificados en los que se pretenda implantar el nuevo uso residencial deberán estar urbanizados o tener autorizado el régimen de simultaneidad de obras de urbanización y construcción.
(d) No se admiten implantaciones parciales: La implantación del uso vivienda debe ser para el conjunto de la edificación, si bien seguirá aplicando el régimen de compatibilidad de usos previsto en las correspondientes ordenanzas.
(e) Máximo del 30% de la edificabilidad global: El uso alternativo de vivienda protegida en arrendamiento que se implante no podrá superar el 30% de la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector.
(f) Plazo para las solicitudes de licencia: La licencias para el cambio de uso se podrán solicitar transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley y durante un máximo de dos años, salvo que el Consejo de Gobierno opte por ampliar este plazo. El plazo de cuatro meses se corresponde con el tiempo del que dispondrán los ayuntamientos para decidir la inaplicación total o parcial de este régimen especial o establecer condiciones adicionales.
(g) Límite máximo para la ejecución de las obras: Las correspondientes obras deberán estar ejecutadas, debidamente terminadas y aptas según la normativa urbanística, ambiental y de seguridad para su destino específico en un plazo máximo de tres años desde el inicio de las mismas, salvo que se obtenga una ampliación del plazo por acuerdo del Consejo de Gobierno.
(h) Cumplimiento de las obligaciones urbanísticas: La implantación del uso residencial en estas parcelas exigirá el deber de entregar a favor del Ayuntamiento competente suelo para redes públicas locales, si bien, podrá monetizarse. La cesión de las redes, una vez materializada, quedará consolidada. Asimismo, si dicha implantación conllevara la necesidad de ampliar las infraestructuras y redes públicas exteriores a la parcela, la responsabilidad y los costes de la ejecución de las mismas correrá a cargo del solicitante de la licencia.
Si se cumplen las anteriores condiciones, el nuevo régimen permite la solicitud de licencia directa sin la necesidad de modificar el planeamiento. Esas licencias deberán describir el nuevo uso alternativo y el régimen de vivienda de protección en arrendamiento, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad. El uso alternativo no supondrá incremento ni disminución del aprovechamiento reconocido por el planeamiento, ni computará a efectos de densidad en aquellos supuestos en los que el planeamiento establezca respecto al ámbito urbanístico de referencia un límite máximo de viviendas.
Ha desaparecido del texto definitivo la necesidad que preveía el anteproyecto de solicitar al Ayuntamiento la modificación de la calificación o la incorporación al uso residencial de las parcelas una vez que transcurriese el plazo máximo del régimen de protección pública. Parece, así, que la consolidación del nuevo uso pasa a ser automática y sin limitación temporal, lo que hace este régimen mucho más atractivo.
Finalmente, y según se ha anticipado más arriba, los ayuntamientos disponen de un plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley para decidir no aplicar total o parcialmente el régimen especial en su término municipal, establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para la implantación.
2. Modificación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
La Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid incluye también algunas modificaciones puntuales a la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo, de la Comunidad de Madrid que, según la exposición de motivos, pretenden eliminar cargas urbanísticas innecesarias, adaptando la actividad urbanística a las nuevas demandas sociales y económicas, especialmente en el ámbito de la vivienda protegida.
Las tres modificaciones más importantes son las siguientes:
(a) Las redes supramunicipales de viviendas públicas pasan a quedar excluidas de los requisitos de edificabilidad del uso inferior al 5% de la edificabilidad residencial establecida por el planeamiento y del cumplimiento imperativo de la dotación de redes públicas (modificación del art. 36.2.c).2º.2º.1).
(b) Se establece una reserva de aparcamiento para las viviendas públicas que de una plaza de aparcamiento por vivienda (nuevo apartado en el art. 36.3.d).
(c) Deja de ser necesario plan especial para que la Comunidad Autónoma pueda modificar las determinaciones urbanísticas del planteamiento en el desarrollo de redes públicas supramunicipales de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección (modificación del art. 67.1).
3. Entrada en vigor
La Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid entrará en vigor el 4 de julio de 2024, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
A partir de esa fecha, y durante cuatro meses, esto es, hasta el 4 de noviembre de 2024, los ayuntamientos podrán adoptar el acuerdo de no aplicar el régimen especial de cambio de uso (de oficinas a vivienda protegida en arrendamiento), así como establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación. Mientras transcurren esos cuatro meses, no se podrán solicitar licencias, de modo que el plazo de solicitud se abre también el 4 de noviembre de 2024.
Por lo que respecta a la modificación de la Ley del Suelo, es de aplicación directa desde el 4 de julio de 2024. Como régimen transitorio, en relación con los procedimientos iniciados al amparo del art. 36 (referido a la definición y establecimiento de redes públicas), la nueva regulación resulta de aplicación directa a las viviendas de protección pública en redes supramunicipales en tramitación y los interesados pueden solicitar la continuidad de la tramitación ya iniciada y aún no concluida conforme a la legislación vigente en el momento de su aprobación inicial.
4. Nuestros servicios
Ashurst Madrid dispone de profesionales expertos en la regulación legal del sector de la vivienda y en la tramitación urbanística de su promoción. Estaremos encantados de revisar cualquier situación o cartera de activos particular y las implicaciones que puede tener esta nueva Ley para la misma, así como de recomendar las actuaciones que resulten más adecuadas en cada caso.
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