THE SPANISH CONSTITUTIONAL COURT ANNULS THE LIMITATIONS ON LEASE RENTALS IMPOSED IN CATALONIA

El jueves pasado, 10 de marzo, el Tribunal Constitucional dictó una sentencia declarando inconstitucionales y nulos varios artículos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre. La sentencia fue aprobada de manera unánime por el pleno.

En su día analizamos el contenido de esta norma (Ley de contención de rentas en Cataluña). Ahora analizaremos el fallo del Tribunal Constitucional y sus efectos, en especial por referencia a sus implicaciones para la tramitación del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, norma estatal que se encuentra en fase de enmiendas en el Congreso.

1. ¿QUÉ ESTABLECÍA LA LEY 11/2020 QUE AHORA SE ANULA POR EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL?

La Ley 11/2020 entró en vigor el 22 de septiembre de 2020 pese a que el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excedía de las competencias del Parlamento de Cataluña conforme a la Constitución y al Estatuto de Autonomía Catalán.

Esta norma establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.

A partir de esa declaración, los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmasen en esas áreas (con algunas excepciones) debían someterse a un régimen específico de protección de esos arrendatarios. Este régimen incluía topes a las rentas pero, también, algunas medidas adicionales como la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. La Ley 11/2020 establecía, finalmente, el derecho de los arrendatarios a que se les restituyese lo pagado en exceso y un régimen sancionador.

Aunque desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un relativo éxito entre los ayuntamientos catalanes. Actualmente, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad recoge un listado de más de 60 municipios con declaración como zonas tensionadas, incluyendo varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Gerona, Lleida, Sabadell o Tarragona.

2. ¿HA ANULADO EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL TODA LA LEY 11/2020?

No, algunos artículos se mantienen, pero su relevancia es menor.

El Tribunal Constitucional ha declarado nulo el artículo 6 que establecía el sistema de topes a las rentas y su justificación competencial (disposición final tercera). Sin embargo, también ha extendido la declaración de inconstitucional el resto de artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera a los topes a la renta.

En concreto, además del artículo 6 y la disposición final tercera, se han declarado nulas las siguientes disposiciones:

• (a) las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10, disposición adicional segunda, disposición transitoria primera y disposición final cuarta letra b);
• (b) la que concretaba el precio de referencia a partir del cual se establecían los topes (artículo 7);
• (c) las que establecían la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11);
• (d) la que imponía un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9);
• (e) la que daba el derecho a los arrendatarios a la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12);
• (f) la que obligaba a los arrendadores a aportar informar para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13);
• (g) las que definían sanciones y establecían las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2);
• (h) la que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera); y
• (i) las que establecían especialidades procesales para los conflictos entre arrendadores y arrendatarios en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).

3. ¿QUÉ ES LO QUE SE MANTIENE EN VIGOR DE LA LEY 11/2020?

Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:

• (a) El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso (artículos 3 y 4).
  
  Para el Tribunal Constitucional justifica esta decisión en que los efectos de esa declaración no se agotan en la aplicación del tope de rentas sino que implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación y, por tanto, tiene sentido mantenerla.
  
  Por tanto, la declaración como "área con mercado de vivienda tenso" seguirá conllevando un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, puede seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano (para el Tribunal Constitucional esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local).
• (b) La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso (artículos 2 y 5).
  
  Seguirán pudiendo aspirar a la declaración como áreas con mercado de vivienda tenso en Cataluña las que estén especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:
  
  (i) Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
  
  (ii) Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
  
  (iii) Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado , en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.
  
  Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que resulte de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.

4. ¿ENTONCES SIGUE HABIENDO ZONAS TENSIONADAS EN CATALUÑA?

Sí, los municipios o parte de municipios que actualmente tenían esa consideración la mantienen tras la sentencia. No obstante, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de arrendamiento que se firmen en esas áreas se sujeten a topes de renta.

Ahora esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas a cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.

En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar ahora que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la motivaron (de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigor). Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda.

5. ¿CUÁNDO TIENE EFECTOS ESTA SENTENCIA?

En principio, esta sentencia tendrá efectos generales en el momento en que se publique en el BOE (artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional). Probablemente, veremos esta publicación en los próximos días.

Sin embargo, esta efectividad plantea varias cuestiones:

• (a) ¿Qué pasa con los contratos ya firmados?
  
  La propia sentencia dice que los contratos ya firmados se mantienen en sus términos.
  
  Por tanto, los contratos firmados entre el 22 de septiembre de 2020 y la fecha de publicación de la sentencia en el BOE que estuvieran dentro el ámbito de aplicación del sistema de topes de rentas de la Ley 11/2020 deben mantener las limitaciones de renta hasta su finalización conforme a la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• (b) ¿Y si el contrato firmado establecía una cláusula conforme a la cual, en caso de que la Ley 11/2020 fuera declarada inconstitucional, el precio subiría (la denominada "cláusula Berlín")?
  
  La respuesta a esta pregunta es muy discutible. De hecho, se han publicado opiniones que sostienen que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.
  Sin embargo, en nuestra opinión, siempre que la cláusula esté bien redactada y se incluyese de común acuerdo, permitiría ahora elevar la renta aunque el contrato se haya firmado antes de la publicación de la sentencia en el BOE. Lo que indica la sentencia es que tiene efectos "pro futuro, manteniéndose en sus propios términos los contratos firmados con anterioridad" y en los contratos que incluían la cláusula Berlín esos términos preveían ya la elevación de la renta si la Ley 11/2020 se anulaba.
  
  El argumento de la seguridad jurídica y de la necesidad de procurar la estabilidad de las relaciones comerciales es en estos casos más débil puesto que las partes claramente conocían el riesgo de inconstitucionalidad de la norma y acordaron entre ellos qué efectos tendría una eventual anulación.
• (c) ¿Qué pasa con los contratos que se firmen entre la fecha de la sentencia y la de su publicación en el BOE?
  
  En principio, deberían someterse al límite de rentas de la Ley 11/2020 que, hasta su publicación en el BOE, no se considera anulado con efectos generales.
  
  No obstante, creemos que es posible pactar que la limitación de la renta aplique sólo hasta la publicación en el BOE de la sentencia (previsiblemente unos pocos días).
  
  Otra alternativa para los propietarios es retrasar la firma el contrato de arrendamiento hasta el mismo día de la publicación de la sentencia en el BOE. En este último caso no hay duda de que el contrato puede firmarse sin tomar en consideración la Ley 11/2020 que ya se considerará efectivamente anulada (en los términos que hemos visto en esta nota).

6. ¿AFECTARÁ ESTE FALLO A LA TRAMITACIÓN DEL PROYECTO DE LEY ESTATAL POR EL DERECHO A LA VIVIENDA?

Esta pregunta es relevante porque el borrador del Proyecto de Ley actualmente en tramitación prevé la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer, entre otras cosas, topes máximos de rentas a los contratos de arrendamiento que se firmen en áreas tensionadas.

En principio, sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional no debería afectar a la tramitación de la norma estatal.

El Tribunal Constitucional anula parte de la Ley 11/2020 porque considera que invade competencias estatales. No analiza otros argumentos que podrían achacarse a cualquier sistema oficial que impusiese topes a las rentas de contratos de arrendamiento como, por ejemplo, si pueden ser contrarios a la libre autonomía de la voluntad o al derecho a la propiedad privada (consagrado, este último, en el artículo 33 de la Constitución).