La DGT reitera en dos nuevas consultas que una sociedad arrendadora puede subcontratar con terceros la gestión de los activos sin ser considerada una sociedad patrimonial

En dos recientes consultas, aún no publicadas, obtenidas por Ashurst para dos de nuestros clientes, la Dirección General de Tributos (la "DGT") ha reiterado, en relación con dos supuestos fácticos muy diferentes, que una sociedad arrendadora que suple el requisito de contratación de empleado subcontratando servicios con una tercera entidad gestora profesionalizada, cumple con los requisitos exigidos por la ley para que se considere que desarrolla una actividad económica y que, por tanto, no es una sociedad patrimonial a los efectos, entre otros, de poder aplicar la exención en la renta positiva que se pueda obtener en la venta de sus acciones.

Como ya dijimos en nuestro Newsflash de 29 de abril de 2024, tras la publicación de la consulta V0090-24, la DGT retoma la doctrina que había repetido muchas veces en el pasado, pero que llevaba sin reiterar desde 2008, según la cual la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que entidades con un patrimonio inmobiliario relevante para cuya gestión se requeriría, al menos, un empleado, sin embargo, acuden a la contratación de terceras sociedades especializadas en la gestión inmobiliaria.

Descripción de los hechos

Los dos supuestos respecto de los que ahora se ha pronunciado la DGT son muy diferentes entre sí, al tratarse, en un caso, de un alquiler de hipermercados en favor de un único arrendatario por activo y, en otro, de un alquiler de un edificio de oficinas en favor de múltiples arrendatarios. A continuación, describimos los hechos y las circunstancias que concurren en ambos supuestos:

• Alquiler de hipermercados:

Se adquieren varios hipermercados con el objeto de explotarlos en régimen de arrendamiento. La adquisición se lleva a cabo, como es habitual en el sector inmobiliario, a través de diferentes filiales independientes, todas ellas íntegramente participadas por la entidad consultante, que es la entidad cabecera de las inversiones inmobiliarias de uno de los fondos de inversión gestionados por una gestora internacional de fondos. Dichos hipermercados se encuentran distribuidos por diferentes áreas geográficas del territorio español. Dada la estructura del grupo en España, la envergadura de la inversión y la complejidad de la gestión y explotación de los hipermercados, la entidad consultante encomendó las actividades de gestión de las sociedades filiales e hipermercados, así como la gerencia inmobiliaria, tanto a una sociedad gestora bajo un Asset Management Agreement, como a una sociedad gerente que presta servicios inmobiliarios de forma profesionalizada bajo un Property Management Agreement.

Entre las labores que presta la sociedad gestora se incluyen, entre otras: (i) la gestión y supervisión de los hipermercados y de las sociedades filiales; (ii) la elaboración de un plan de negocio operativo y estratégico, sobre una base consolidada; (iii) la elaboración de presupuestos y la evaluación de rendimientos; (iv) la supervisión de proveedores externos y la transición, en su caso, a nuevos proveedores; y (v) la elaboración de estrategias de arrendamiento y marketing. Por su parte, entre las labores que presta la sociedad gerente se incluyen, entre otras: (i) prestación de servicios de gestión técnica, gestión operativa, facturación y cobro de alquiler; (ii) llevanza de bases de datos; (iii) trabajo de coordinación; (iv) equipamiento y acondicionamiento de locales; y (v) prestación de servicios de asistencia y asesoramiento en procesos de renegociación con los arrendatarios.

• Alquiler de oficinas:

La sociedad consultante adquiere un relevante edificio de oficinas con la intención de proceder a su explotación en régimen de arrendamiento a varios arrendatarios. Dada la necesidad de una gestión profesionalizada del inmueble, tanto por su relevancia como por su complejidad, se decide encomendar la actividad de gestión de los arrendamientos a un gestor profesional que se va a encargar de: (i) recomendar la estrategia a seguir en relación a las oficinas disponibles; (ii) preparar el plan de marketing; (iii) supervisar, monitorizar y asistir a asesores legales encargados de redactar los contratos de arrendamiento; (iv) negociar los términos de los arrendamientos con potenciales clientes; (v) preparar la estrategia en relación con la actualización de las rentas; (vi) proporcionar un servicio de cobro de las rentas inmobiliarias; (vii) llevar los libros contables; (viii) administrar y supervisar el mantenimiento del inmueble; (ix) pagar los impuestos; (x) preparar planes de negocio e informes trimestrales sobre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario; (xi) preparar informes periódicos que incluyan las oficinas disponibles; (xii) proponer iniciativas de marketing; (xiii) contratar las pólizas de seguro; y (xiv) gestionar todas las reclamaciones y preparar informes periódicos sobre la situación financiera del negocio.

Conclusión de la DGT

Las circunstancias anteriores son tenidas en cuenta por la DGT para concluir en ambos supuestos que "partiendo de los datos recogidos en el escrito de consulta, cabría considerar igualmente cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS, a los efectos de determinar que la entidad consultante desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a entidades ajenas al grupo mercantil".

Comentario final

Con estas dos consultas la DGT consolida la doctrina retomada en la consulta V0090-24, y la aplica a dos supuestos fácticos diferentes, en cuanto a la tipología de activo y de arrendamiento. Sin embargo, existe un claro elemento común y diferenciador en estos tres supuestos: la naturaleza del inversor, ya que, en todos los casos, se trata de inversores profesionales que llevan a cabo inversiones inmobiliarias muy relevantes y que, por motivos económicos, deciden externalizar la administración de sus activos con terceras partes especializadas por razones de eficiencia, organizativas y de gestión. En estos casos, pese a la exigencia legal de un empleado a jornada completa, resulta indudable que dichos inversores desarrollan una verdadera actividad económica, cuestión que parece compartir la DGT.

En cualquier caso, si bien estas consultas han consolidado la doctrina de la DGT respecto de la posibilidad de subcontratar la gestión de los inmuebles con terceros sin considerarse entidad patrimonial, al soportarse en unos elementos fácticos muy específicos, entendemos, una vez más, que es necesario analizar caso a caso su aplicabilidad a otros supuestos fácticos, debiendo plantearse, en su caso, las medidas de prevención convenientes (ya sea la contratación de un empleado, la solicitud de una consulta específica a la DGT o, por ejemplo, la contratación de una póliza de seguro para riesgos fiscales).