Deadline opens for landlords to apply for compensation for the suspension of evictions
• Introducción
Finalmente, el Gobierno ha aprobado el desarrollo necesario para hacer efectivas las solicitudes de compensación de los propietarios por la suspensión de desahucios y lanzamientos que ya se anunciaron a finales del año pasado (más detalles aquí). Este desarrollo se aprobó ayer en Consejo de Ministros y hoy se ha publicado en el BOE (Real Decreto 401/2021).
Las compensaciones, como estaba previsto, se atenderán con cargo al remanente de la dotación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (inicialmente fijado, para todas sus partidas, en 1.373.629.658 euros e incrementado en 100.000.000 euros con cargo al Fondo de Contingencia en marzo del año pasado). La Comunidad Foral de Navarra y la Comunidad Autónoma del País Vasco no están incluidas en el ámbito de aplicación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y atenderán las solicitudes de acuerdo con lo previsto en el convenio económico navarro y el concierto económico con el País Vasco.
• ¿A qué compensaciones nos estamos refiriendo?
La nueva norma pretende hacer efectivas las compensaciones para propietarios afectados por la suspensión general y la suspensión extraordinaria que actualmente se encuentran en vigor para paliar los efectos de la crisis Covid-19 (y que, en principio, seguirá en marcha hasta el próximo 31 de octubre).
La suspensión general es la que afecta a cualquier arrendador cuando su arrendatario vulnerable ha instado la suspensión extraordinaria de su desahucio o lanzamiento derivado del impago de rentas o expiración del contrato y el juez ha concedido la medida. Servicios sociales informa durante este proceso y las Administraciones públicas tienen tres meses para adoptar las medidas que indique. Si, la Administración no ha adoptado en tres meses las medidas necesarias, los arrendadores pueden pedir la compensación.
La suspensión extraordinaria solamente afecta a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas. En relación con ellos, los ocupantes pueden pedir la suspensión de su lanzamiento en procesos penales relativos a la habitación de una vivienda sin título legítimo. Sin embargo, para ello no basta con que sean vulnerables sino que se requiere que se encuentren en una situación adicional de dependencia. También en estos casos, servicios sociales informa durante el proceso y se activa el derecho a compensación si, en tres meses, la Administración no ha adoptado las medidas pertinentes.
• ¿Qué importe tendrán las compensaciones?
En principio, el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador. Todo ello por referencia al tiempo que dure la suspensión.
No obstante, en el caso de la suspensión general, si la renta que viniera percibiendo el arrendador es inferior a ese valor medio, será esa renta efectivamente percibida la que se tome como referencia.
• ¿Qué plazo hay para pedir las compensaciones?
En principio, el Real Decreto 401/2021 entra en vigor mañana, por lo que las comunidades autónomas deberían empezar a admitir solicitudes de compensación de manera inmediata. Sin embargo, la propia norma prevé que estas comunidades puedan dictar normas de desarrollo procedimental, por lo que es previsible que muchos organismos autonómicos de vivienda esperen a este desarrollo antes de activar los formularios de solicitud.
En cualquier caso, sólo se admitirán las solicitudes de compensación que se presenten hasta el 30 de noviembre de 2021 (inclusive).
• ¿Qué requisitos es necesario que cumplan los propietarios para poder pedir la compensación?
Basta con haber sido afectado por una suspensión ordinaria respecto de la cual la Administración no ha aportado solución en plazo. En el caso de la suspensión extraordinaria (la que afecta solo a personas jurídicas y a personas físicas titulares de más de diez viviendas) se exige, además, acreditación de que la suspensión ha ocasionado un perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
Es importante tener en cuenta que el procedimiento es a instancia de parte, es decir, sólo habrá derecho a compensación si se solicita en tiempo y forma.
La solicitud debe dirigirse al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma correspondiente incluyendo una justificación razonada del derecho a compensación y del importe de la misma. Además, deben acreditarse, en su caso, los gastos asumidos. Las solicitudes de compensación por suspensiones extraordinarias deberán acompañar, finalmente, acreditación de que la vivienda se encontraba ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
El Real Decreto 401/2020 no incluye modelos de formularios ni otras indicaciones por lo que, en su caso, serán las comunidades autónomas las que en sus formularios incluyan el resto de detalles.
• ¿Cómo se tramitarán las solicitudes de compensación?
Las solicitudes se tramitarán conforme a los previsto en general para los procedimientos frente a la Administración (Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).
Las solicitudes de compensación de personas jurídicas sólo se admitirán si se presentan electrónicamente. Las personas físicas pueden, en cambio, optar por la presentación física.
El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado es de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar ampliar el plazo de manera motivada durante tres meses más.
Transcurrido ese plazo sin haberse recibido notificación expresa de resolución, el interesado puede considerarla estimada por silencio positivo.
