DRAFT BILL OF A NEW SPANISH LAW ON HOUSING FOUR KEY FEATURES FOR THE REAL ESTATE PRIVATE SECTOR

1. ¿EN QUÉ MOMENTO SE ENCUENTRA ESTA INICIATIVA? ¿CUÁNDO ENTRARÁ EN VIGOR?

Tras un largo período de gestación por el Gobierno marcado, entre otras cosas, por el retraso del Consejo General del Poder Judicial a la hora de aprobar su informe consultivo. el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha llegado finalmente al Congreso para su debate y tramitación.

El Proyecto ha sido ya calificado por la mesa del Congreso pero no se ha publicado en su boletín. Sin embargo, el Gobierno dio a conocer el texto remitido a las Cortes el pasado jueves a través del Portal de Transparencia. La presente nota está basada en ese texto.

Creemos importante destacar que la tramitación parlamentaria acaba de empezar y, por tanto, el texto de la iniciativa será modificado en mayor o menor medida conforme ésta avance. Incluso, en su fase inicial podría ser devuelto al Gobierno si alguna enmienda a la totalidad de las presentadas tuviera el respaldo de la mayoría del Congreso. Por tanto, todo lo que decimos en esta nota es provisional.

Respecto a cuándo estará la norma aprobada y en vigor, en este momento es imposible saberlo. Se ha solicitado la tramitación urgente de la iniciativa pero la mayoría de las fases de tramitación parlamentaria carecen de plazos tasados. El trámite de enmiendas, por ejemplo, podría prolongarse durante meses. La única fecha tope, en principio, es la incluida en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que el Gobierno envió a la Comisión Europea y en la que previó que la norma estuviera en vigor en el tercer trimestre de 2022.

2. ¿CUÁLES SON LOS PUNTOS CLAVE DE ESTE PROYECTO DE LEY PARA EL SECTOR INMOBILIARIO PRIVADO?

Los puntos claves de este Proyecto de Ley para el sector privado de tenencia y promoción de inmuebles son:

(a) En primer lugar, el establecimiento de un régimen jurídico básico del derecho de propiedad de vivienda que incluye, expresamente, un conjunto de deberes y cargas para los propietarios.

(b) En segundo lugar, la creación de zonas de "mercado residencial tensionado" que conllevarán limitaciones de calado en los contratos de arrendamiento y en la promoción de las actuaciones de transformación urbanística.

(c) En tercer lugar, las modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que refuerzan algunas medidas de protección ya previstas para los arrendatarios vulnerables en los procedimientos de desahucio y amplían esa protección a ciertos ocupantes.

(d) En cuarto lugar, las medidas fiscales destinadas a incentivar el arrendamiento de viviendas y a desincentivar, por tanto, la tenencia de viviendas vacías.

El Proyecto de Ley trata otros muchos aspectos, algunos de los cuales aparecen resumidos al final de esta nota. No obstante, estas páginas no pretenden ser un estudio exhaustivo de todo el contenido del Proyecto de Ley sino, solamente, de aquellas medidas de mayor calado por su posible incidencia en la actividad privada de promoción y explotación de inmuebles residenciales.

Algunos apartados del Proyecto de Ley tienen una redacción que permite varias interpretaciones. Hemos reflejado en las líneas a continuación la que nos ha parecido más lógica en el marco del conjunto del texto y su exposición de motivos. Es muy posible que la redacción de esos apartados se aclare a lo largo de la tramitación parlamentaria.

3. PRIMER PUNTO CLAVE: DEBERES Y CARGAS PARA LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS

3.1 El Proyecto dota de contenido a nivel estatal al derecho de propiedad sobre la vivienda. De esta manera incluye, para los propietarios de vivienda, una serie de facultades y deberes.

3.2 Así, el Proyecto indica que el derecho de propiedad de la vivienda comprende:

(a) Las facultades de uso, disfrute y disposición de la misma conforme a su calificación, estado y características objetivas.

(b) El derecho a consultar a las Administraciones competentes sobre la situación urbanística de la vivienda y del edificio en que se ubica.

(c) La realización de las obras de conservación, rehabilitación, ampliación o mejora, de conformidad con las condiciones establecidas por la Administración y, en su caso, el título habilitante cuando éste sea legalmente exigible.

3.3 Además, se impone a las Administraciones el deber de actuar concertadamente y colaborar en la promoción de acciones que favorezcan el acceso a la vivienda incluyendo:

(a) ayudas y subvenciones;

(b) incentivos fiscales;

(c) gestión de los parques públicos;

(d) colaboración con entidades del tercer sector;

(e) fomento de la iniciativa privada mediante convenios con los titulares de viviendas para su cesión a las Administraciones públicas competentes u otras fórmulas para favorecer el incremento de la oferta de alquiler social o a precio asequible y acciones de fomento de intermediación en el mercado de arrendamiento de viviendas para propiciar su efectiva ocupación.

3.4 Probablemente, lo más llamativo en esta sección sea la inclusión de un listado de deberes, algunos de ellos novedosos, que se asignan a los propietarios de vivienda. En concreto:

(a) El uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, garantizando en todo caso la función social de la propiedad.

(b) El mantenimiento, conservación y, en su caso, rehabilitación de la vivienda en los términos de del Proyecto, de la legislación de ordenación territorial, urbanística y de vivienda, y de los instrumentos aprobados a su amparo.

(c) El deber de evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades que incumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad legalmente exigidos.

(d) En las operaciones de venta o arrendamiento de la vivienda, el deber de cumplir las obligaciones de información establecidas en el Proyecto.

(e) En caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información (a que nos referiremos a continuación).

Conforme al Proyecto, corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda la declaración del incumplimiento de estos deberes asociados a la propiedad de la vivienda. Entendemos que eso supone una remisión a la actuación de las Comunidades Autónomas que, conforme al Proyecto, podrían adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y la de vivienda.

4. SEGUNDO PUNTO CLAVE: LAS ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO

4.1 ¿Cuáles son las zonas de "mercado residencial tensionado"?

Las zonas de "mercado residencial tensionado" ya existían en algunas comunidades autónomas como Cataluña. No obstante, con la aprobación del Proyecto de Ley el régimen de mercados tensionados podrá ampliarse por todo el territorio nacional.

Para que una zona sea considera de "mercado residencial tensionado" las Administraciones competentes en materia de vivienda (lo que interpretamos como una remisión a las Comunidades Autónomas) tendrá que seguir un procedimiento que viene establecido en el Proyecto.

El principal hito de este procedimiento es la preparación por la Administración de una memoria en la que se justifique con datos objetivos que en una determinada zona existe riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda por producirse las siguientes circunstancias:

(a) que la carga media de la hipoteca o el alquiler con los gastos y suministros básicos excede del 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares comprendidos en ese ámbito territorial; y

(b) que en los últimos cinco años el precio de compra o alquiler ha tenido un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios al consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Además, la Administración preparará también un plan específico para la corrección del desequilibrio con un calendario de desarrollo para un periodo de referencia de tres años.

De cara a preparar esta documentación la Administración deberá obtener información (incluyendo estudios de distribución especial de la población y hogares, su estructura y dinámica y la zonificación por precios y tipos de viviendas) y hacerla pública.

El procedimiento terminará con la declaración formal de una zona como "tensionada" que mantendrá dicha consideración durante un periodo inicial de tres años prorrogables anualmente de manera indefinida (en la medida en que se mantengan los presupuestos para ello). En el último trimestre de cada año natural, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recogerá la relación de todas las zonas de "mercado residencial tensionado" en el territorio nacional.

El Departamento Ministerial competente en materia de vivienda, en el marco del ejercicio de las competencias estatales, podrá desarrollar un programa específico de actuación en las zonas "tensionadas" que modificará o se anexará al plan estatal de vivienda vigente, y habilitará al Estado para:

(a) Promover fórmulas de colaboración con las administraciones competentes y con el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible en dicho ámbito y en su entorno.

(b) El diseño y adopción de medidas de financiación específicas para ese ámbito territorial que pudieran favorecer la contención o reducción de los precios de alquiler o venta.

(c) El establecimiento de medidas o ayudas públicas específicas adicionales dentro del plan estatal de vivienda vigente, de acuerdo con las previsiones que en su caso éste establezca.

Además, la declaración de una zona como "mercado residencial tensionado" conlleva, como veremos a continuación, especiales obligaciones de información para los grandes tenedores de vivienda y tiene, además, otras consecuencias para el sector de la promoción inmobiliaria y del alquiler.

4.2 ¿Quiénes son a efectos del Proyecto grandes tenedores?

El Proyecto define al gran tenedor, con carácter general, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida agregada de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

4.3 ¿Qué obligaciones de información se imponen a los grandes tenedores en las zonas "tensionadas"?

Conforme a la redacción actual del Proyecto, la Administración puede exigir a los grandes tenedores que den información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en zonas "tensionadas". Esta información incluirá, como mínimo:

(a) Los datos identificativos de las viviendas y el edificio en que se ubican, incluyendo la dirección postal, el año de construcción y, en su caso, el año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.

(b) Régimen de utilización efectiva de la vivienda, en el contexto de los usos previstos en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

(c) Justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda que hemos mencionado anteriormente (vid apartado ‎3.3).

En la memoria que acompañe a la propuesta de declaración de una zona como "tensionada", la Administración definirá quiénes serán considerados a estos efectos como grandes tenedores en la zona en cuestión, tomando como base la definición de gran tenedor de vivienda incluida en el Proyecto y a la que nos hemos referido en el anterior apartado, pero pudiendo incluir criterios adicionales acordes a la realidad y características de la zona.

La información a aportar se referirá al año natural anterior y deberá remitirse en el plazo máximo de tres meses desde que sea requerida.

Con la información que reciba, la Administración podrá establecer fórmulas de colaboración con los propietarios con el objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.

4.4 ¿Qué implica la declaración de una zona como de "mercado residencial tensionado" para la promoción inmobiliaria?

En estas zonas sólo se podrá cumplir con las obligaciones urbanísticas vinculadas a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y edificatorias mediante la entrega a la administración del porcentaje correspondiente a la obligación de cesión obligatoria, que deberá destinarse a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, salvo que se acrediten otras necesidades de interés social.

El Proyecto de Ley veta la sustitución de esta obligación por cualquier otra forma sustitutiva de cumplimiento del deber de cesión obligatoria del aprovechamiento urbanístico a favor de la Administración (como la monetización de dicho aprovechamiento).

4.5 ¿Qué implica la declaración de una zona como de "mercado residencial tensionado" para el alquiler?

El Proyecto de Ley propone modificar la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos para, entre otras cosas, establecer topes a las rentas en las zonas "tensionadas" y también especialidades en la duración contractual.

En relación con la renta, si el arrendador es un gran tenedor la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (al que se refiere el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler). Esta medida empezará a aplicarse 18 meses después de que la Ley por el Derecho a la Vivienda entre en vigor y una vez que se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia.

Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta deberá corresponderse con la última vigente en los cinco años anteriores (actualizada conforme a IPC según lo previsto en el respectivo contrato) salvo la posibilidad de incrementos de hasta un 10% en supuestos tasados (como cuando en los dos años anteriores la vivienda hubiera sido objeto de determinadas obras de rehabilitación, por ejemplo, para mejorar la eficiencia energética o mejorar su accesibilidad, o cuando el contrato se firme, inicialmente o mediante prórrogas obligatorias para el arrendador, por diez años o más).

Respecto a la duración contractual, una vez que finalice el periodo de prórroga obligatoria (hasta cumplir cinco años de vigencia en caso de arrendador persona física o siete años en caso de arrendador persona jurídica) o la posterior prórroga tácita de tres años, el arrendatario podrá exigir que el contrato se prorrogue anualmente por tres años más en los mismos términos y condiciones que estuvieran en vigor en ese momento, salvo que el arrendador necesite la vivienda para sí, sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción o su cónyuge (en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial) y lo haya comunicado oportunamente o salvo que el arrendador consiga alcanzar otro acuerdo con el arrendatario (por ejemplo, mediante la firma de un nuevo contrato con limitaciones de renta).

5. TERCER PUNTO CLAVE: MODIFICACIONES QUE PRETENDEN PROTEGER A COLECTIVOS VULNERABLES EN LOS PROCEDIMIENTOS DE RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN DE UNA VIVIENDA

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé ya que en los procedimientos de desahucio por impago de renta o expiración de plazo, si el inmueble es la vivienda habitual de la parte demandada, se dé traslado a la Administración para que determine si concurre una situación de vulnerabilidad. Si la Administración confirma la vulnerabilidad, el letrado de la Administración de Justicia acuerda automáticamente la suspensión del procedimiento durante un plazo máximo de un mes (si el demandante es persona física) o de tres meses (si el demandante es una persona jurídica) para que servicios sociales puedan tomar las medidas que resulten apropiadas.

Los cambios que propone el Proyecto de Ley a esta regulación son los siguientes:

(a) Ampliación del colectivo protegido: Este trámite de traslado de la situación a la Administración y suspensión temporal si se confirma la vulnerabilidad ahora mismo sólo es aplicable a los procedimientos de desahucio derivados de la reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas o por expiración del plazo fijado contractual o legalmente. Si se aprobase el Proyecto de Ley con su actual redacción pasaría a aplicarse también en el caso de procedimientos:

• que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario;
• que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de la finca por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; y
• instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

Para hacer el traslado de la situación a la Administración dejaría de ser necesario, además, solicitar el consentimiento de los interesados.

(b) La suspensión ya no será automática: Hasta ahora, si la Administración confirmaba la concurrencia de una situación de vulnerabilidad, el letrado de la Administración de Justicia suspendía automáticamente el procedimiento. De acuerdo con el Proyecto de Ley, sin embargo, corresponderá al juez determinar si procede o no la suspensión después de haber oído a las partes y teniendo también en consideración la situación de vulnerabilidad en que se puede encontrar la parte actora.

El Proyecto de Ley aporta al juez una serie de criterios para valorar la situación entre los que se incluyen que entre los ocupantes de la vivienda se encuentren personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

En el caso de desahucios por impago se establecen unos baremos de vulnerabilidad por referencia a que la renta (junto con los suministros) suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que a su vez ésta no sea superior a tres veces el Indicador Público de la Renta de Efectos Múltiples mensual. El Proyecto de Ley contempla unos multiplicadores correctores para los supuestos en que en la unidad familiar se encuentren hijos a cargo, mayores de 65 años y personas con discapacidad que son superiores a los establecidos en el Real Decreto 11/2020 que estableció inicialmente el llamado "escudo social" frente al Covid-19.

(c) Ampliación de los plazos de suspensión: Los actuales plazos de suspensión del procedimiento para el estudio de medidas de protección de estos colectivos se extienden un mes por el Proyecto de Ley, de manera que la suspensión sería durante un plazo máximo de dos meses (si el demandante es persona física) o de cuatro meses (si el demandante es una persona jurídica).

6. CUARTO PUNTO CLAVE: MEDIDAS FISCALES DESTINADAS A INCENTIVAR EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS Y A DESINCENTIVAR LA TENENCIA DE VIVIENDAS VACÍAS

6.1 ¿Cómo se desincentiva la desocupación de viviendas?

Actualmente ya se permite a los Ayuntamientos imponer recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles por la tenencia de viviendas desocupadas con carácter permanente (de hasta el 50%). Sin embargo, el Proyecto refuerza este instrumento permitiendo subir los recargos:

(a) Hasta el 100% cuando las viviendas permanecen desocupadas más de tres años.

(b) Hasta el 150% si la vivienda desocupada durante más de tres años pertenece a un titular que lo es de dos o más inmuebles de uso residencial desocupados en el mismo municipio.

Además, el Proyecto recoge una definición de vivienda desocupada con carácter permanente (que antes se dejaba a la normativa sectorial). Será vivienda desocupada la que esté vacía de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años siempre que además pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Entre otras, se consideran causas justificadas de desocupación que la vivienda:

(a) esté sujeta a actuaciones de obra o rehabilitación;

(b) esté siendo objeto de un litigio que impida su uso; o

(c) se ofrezca en venta o alquiler en condiciones de mercado pero solo durante un año en el primer caso y seis meses en el segundo.

Para que se pueda imponer el recargo será necesario que el inmueble se haya declarado previamente como desocupado. Los recargos se devengarán el 31 de diciembre y se liquidarán anualmente.

La Administración territorial competente ofrecerá información anual en términos agregados del número de viviendas o inmuebles de uso residencial identificados como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial así como del número de inmuebles a que se haya aplicado el recargo fiscal.

6.2 ¿Cómo se incentiva el arrendamiento de viviendas?

Las medidas previstas, que solamente afectan a los arrendadores personas físicas, consisten en la aplicación de reducciones sobre los rendimientos netos positivos que se obtengan en virtud del arrendamiento.

Los porcentajes de reducción aplicables oscilarán entre el 60% y el 90% en los siguientes casos:

(a) si los contribuyentes firman nuevos contratos sobre viviendas situadas en zonas de "mercado residencial tensionado" con una reducción de la renta de, al menos, un 5% respecto a la última renta del contrato anterior (reducción del 90%);

(b) si, en esas mismas zonas, alquilan viviendas por primera vez, siempre que se trate de arrendatarios jóvenes (reducción del 70%);

(c) en el supuesto de viviendas acogidas a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler (reducción del 70%); o

(d) cuando la vivienda hubiese sido objeto de una rehabilitación que hubiese finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento (reducción del 60%).

En los demás supuestos, el porcentaje de reducción aplicable será del 50%, por lo que se verá reducido en diez puntos frente al actual porcentaje de reducción del 60%.

Estas reducciones entrarán en vigor el 1 de enero del año siguiente al de la publicación en el BOE de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda y solo aplicarán a las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento que se firmen una vez que entre en vigor la citada ley.

7. OTRAS CUESTIONES QUE INCLUYE EL PROYECTO

7.1 ¿Qué medidas se incluyen respecto a la vivienda protegida?

El Proyecto de Ley tiene como uno de sus principales objetivos ampliar la oferta de vivienda dotacional y vivienda social y, para ello, establece varias medidas que pretenden incrementar el parque público.

Entre ellas destacamos:

(a) Las viviendas asequibles incentivadas

El Proyecto de Ley crea una nueva categoría de "vivienda asequible incentivada" de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social. Son viviendas que se destinan en régimen de alquiler o mediante cualquier otra fórmula de tenencia temporal a residencia habitual de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precios de mercado. No se sujetan al procedimiento formal de calificación como vivienda social y podrán gozar de beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo.

La vivienda asequible incentivada será una de las formas a través de la que podrá instrumentalizarse la colaboración público privada para la creación de un fondo social de vivienda de titularidad privada.

(b) Refuerzo del régimen de calificación de las viviendas de protección pública

Las viviendas protegidas que se promuevan en cumplimiento de la obligación de reserva de las administraciones sobre suelos destinados a ello estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente.

En el resto de supuestos, la normativa autonómica podrá prever la descalificación de las viviendas por causa justificada (por ejemplo, si la promoción se realizó en un suelo que no imponía ese destino y sin contar con ayudas públicas) o establecer un periodo de calificación que no podrá ser inferior a 30 años.

Si la vivienda se enajena después de su descalificación habrá que devolver las ayudas recibidas.

Las reglas previstas en este apartado se aplicarán con independencia de la fecha de calificación de la vivienda, aunque sea anterior a la aprobación del Proyecto de Ley.

(c) Reserva de suelo para vivienda protegida

Se propone modificar la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015) para mantener los mismos porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida (30% en nueva urbanización y 10% en renovación) pero añadiendo que en el resto de casos las administraciones arbitrarán mecanismos de compensación para conseguir destinar una parte proporcionada a protección pública.

Además, el Proyecto de Ley indica que, salvo en casos excepcionales, al menos el 50% del suelo de reserva para vivienda de protección pública deberá ser destinado a vivienda en algún régimen de protección pública de alquiler.

(d) Derechos de tanteo y retracto

La venta o alquiler de vivienda protegida estará sujeta a la previa autorización de la comunidad autónoma que sólo podrá otorgar esa autorización cuando se efectúe prioritariamente a favor de personas demandantes inscritas en los registros públicos previstos al efecto por la normativa autonómica o municipal y el precio de la venta o el alquiler no rebase el máximo establecido al efecto. En el plazo de autorización, la Administración podrá ejercitar derecho de tanteo y, tras el otorgamiento, en un plazo igual, el de retracto tal y como establezca, en su caso, la legislación autonómica aplicable.

(e) Limitaciones en la transmisión de activos que formen parte del parque público de vivienda

Los bienes patrimoniales integrantes de los parques públicos de vivienda sólo podrán enajenarse a otras Administraciones públicas, sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro, dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales.

7.2 ¿Qué medidas se incluyen respecto a la protección de arrendatarios y adquirentes de viviendas?

El Proyecto de Ley propone derogar la disposición adicional primera de Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y recoger en la nueva Ley de Vivienda la regulación relativa a la obligación de los promotores de asegurar las cantidades entregadas a cuenta, incluyendo mínimos cambios:

(a) Conforme al texto actual de la Ley de Ordenación de la Edificación, la garantía ya se extendía a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero. Pero la nueva regulación propuesta por el Proyecto aclara que esos intereses serán los que se devenguen desde la fecha de entrega de las cantidades correspondientes y que no podrán fijarse cantidades inferiores en las pólizas.

(b) La obligación de devolución de las cantidades ya no se vincula a la obtención de la licencia de obras, nace desde el momento que se reciben cantidades a cuenta del precio.

(c) El aval que sirve de garantía de las cantidades anticipadas caducará transcurrido un plazo de cuatro años a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de cantidades anticipadas (hasta ahora eran dos años).

(d) Los promotores no podrán resolver los contratos por falta de pago por los adquirentes de los pagos parciales si no se les ha requerido previamente dando un plazo adicional de al menos 30 días para proceder al pago. El contrato no podrá prever una previsión en contrario.

Se prevé la creación de un registro público de contratos de arrendamiento de vivienda vinculado a los registros autonómicos de fianza y al Registro de la Propiedad que deberá ser objeto de posterior desarrollo reglamentario y que permitirá a la Administración contar con información para nutrir el sistema de índices de referencia del precio de alquiler.

Además, el Proyecto de Ley regula los derechos de información de los adquirentes y arrendatarios de vivienda aunque sin incluir grandes novedades respecto a las normas en vigor a nivel estatal y autonómico. También se regulan las obligaciones de los agentes inmobiliarios.

7.3 ¿Hay alguna otra medida de interés para los propietarios?

Con la finalidad de evitar la especulación, el Proyecto de Ley prevé que los planes estatales puedan establecer medidas para redistribuir socialmente el beneficio obtenido, en su caso, como consecuencia de la enajenación, dentro del límite temporal que dichos planes establezcan, de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas para la realización de obras de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, ya sea mediante la devolución de las ayudas, a través de gravámenes fiscales sobre dicha enajenación, u otras que se establezcan.

Por otro lado, el Proyecto de Ley incorpora una nueva definición de "sinhogarismo" como la circunstancia vital que afecta a una persona que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda adecuada en un entorno comunitario y avoca a las personas que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro. Sin embargo, no hay más menciones a este concepto salvo las referidas al objetivo general de la Administración de luchar contra este fenómeno y promover la plena inclusión de Blas personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial.

Finalmente, se crea el Consejo Asesor de Vivienda para tratar de asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda. Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda y estará integrado por representantes ministeriales, asociaciones del tercer sector, otras asociaciones de colectivos afectados, representantes empresariales y profesionales del sector financiero y profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.